发挥稳定器作用加快不良资产处置

       1999年，四大成立（东方、信达、华融、长城）。主要用于在国家政策主导下，处理几大银行的不良贷款。2005年开始，随着建行、中行、农行上市，不良资产剥离逐渐向商业化方向进行探索。2008金融危机后，我国推出4万亿投资计划，而由于这四万亿投资遗留的后遗症，让资产公司在不良资产收购处理中的竞争日益加剧，开始布局多元化业务平台。

       发展到今时今日，不良资产已经基本转变到市场化为主导。在宏观整体经济下行作用下，中国的不良资产开始反弹，不良资产剥离领域面临新机遇。有业内人士认为，在中国市场可能出现因资金问题或违约而产生的种种不良资产，会成为地产投资新的机会。

       不良资产带来的新机会

       先是北上广深，接着是合肥、杭州、青岛，再到东莞，一系列调控措施从限购角度降低了房地产企业项目变现的速度，同时，随着房地产调控深化，境内发行公司债、成立房地产集合信托、资管计划、ABS等各类融资渠道均对房地产企业开始大幅度的收紧。

       在此背景下，受冲击最大的无疑是此前大量拿地的中小型房企。更严苛监管融资渠道下，房企未来资金周转对房价增长高度依赖，恰恰中小型房企缺乏一二线城市楼盘控盘能力，资金流将变的异常紧张，导致债务违约风险。

       与以往的投资方向正好相反，在中国市场出现因资金问题或违约而产生的不良资产，成为地产投资的新机会。

        房地产相关不良资产的巨型蛋糕

       无疑，四大AMC是中小房企违约爆发的主场。

       财政部联合银监会在2015年8月下发了关于《金融资产管理公司开展非金融机构不良资产业务管理办法》，将非金融机构的不良业务的处置业务扩大到四大。

       在不良资产经营已成了“赚大钱”的好生意的今天，四大AMC俨然成了金融巨头。

       据统计，光是2016上半年，传统不良资产公开市场大于3000亿元的成交额里，四大占比就已超过80%。

       从部分可查的数据来看，2015年6月中国华融的不良资产总额为3264亿元。其中，收购重组类不良资产总额为2125亿元，要按最终债权人所属行业划分的话，来自房地产行业的有1368亿元，占比高达64%以上，由此可见一斑。

       以华融的数据推算，四大旗下房地产相关不良资产总额接近6000亿元。再加上一些地方性AMC的房地产不良资产，全国房地产相关的不良资产将很有可能逼近万亿。

       同时，因房地产相关的不良资产抵押物价值高、升值潜力巨大，包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等资产的变现能力较强，如带着芳香味道的花朵一样，深受有蜜蜂属性的AMC追捧。
      
       就AMC处置房地产不良资产而言，可分为两个大类，一是有强大信用主体介入，如央企、国企、四大等作为担保，先将所有偿付责任都承揽下来，再重新开发或盘整后再销售，当资金逐渐回笼后，按比例偿还债务。

       第二个是债务重组，投资方通过打折收购所有债权，接着由投资方与债务人谈判，一段时间后，如债务人能够盘活项目实现现金流，那么投资方将获得债权投资的收益。

       AMC通过债权受让方式，向二三线房地产企业提供融资。以此变相向房地产企业提供贷款。同时，资产管理公司也会让融资方提供抵押担保，其中，资金占用费等本质便是贷款的利息。

       债务重组和资产重组改变了以往单一的诉讼、破产、拍卖等硬着陆方式，由于基金的梳理、投资、置换和运营等能力化解了不良资产，资产的实际价值得到再次提升。

       机遇背后，风险紧随

       任何事情都具有两面性，巨大的机遇面前，也存在着巨大的风险。“基础资产的好坏不去关心，随着物业价单边上涨，物业价也不断重估，然后再通过再融资来置换之前的债务，好嘛，于是乎，中间机构都赚了钱，看起来皆大欢喜，但事实呢？那个“烂尾项目”还是那个“烂尾项目”，没有人真正去盘活过，而能够有效进行盘整不良资产的专业机构，也凤毛麟角！”一位业内人士慨叹。

       众所周知，除政策风险外，不具备盘活项目的专业能力也是风险之一，目前，四大更多的是承担不良资产市商角色，市面上能够有效的实质性盘整不良资产的专业机构极为缺少。

       过去十几年来，中国经济高速增长，用日新月异来形容亦不为过，但十八大以后，中国经济进入调整期，在此期间，大量产业调整、经济改革以及金融不良资产是裸露出来的，由此可见，整个十三五期间，将是不良资产暴露的高峰期，形成各方资本抢滩登陆的局面，这个机遇已经到来，但与此同时，风险也悄然来临。